金利が動けば主役株が入れ替わる｜銀行株の追い風と不動産株の逆風を、40年の歴史とウォーレン・バフェットの買い方から考える

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2026年9月1日、日本の10年国債の利回りが3%を超えました。1996年以来、30年ぶりの水準です。金利が動くとき、株式市場では主役の入れ替わりが起きます。それをいちばんわかりやすく見せてくれるのが、銀行株と不動産株です。

結論から書くと、金利上昇は銀行株に追い風、不動産株に逆風と言われますが、この関係は永遠ではありません。金利にはサイクルがあり、いつか入れ替わります。だから私は、「金利上昇だから不動産は厳しい」と言われる今、冬を越えられる財務の強い不動産会社を探しています。この記事では、その考え方を整理します。

※この記事は私の見方と学習の記録であり、特定の会社への投資をすすめるものではありません。当ブログは金融商品取引業（投資助言・代理業）の登録を受けていません。歴史上の人物の投資行動は公開情報にもとづく一般的な紹介で、将来の成果を保証するものではありません。内容は2026年9月3日時点のものです。投資の判断はご自身の責任でお願いいたします。

3%になったのは日銀の金利ではなく、市場が決める長期金利

最初に区別しておきたいのは、「日銀が金利を3%に上げた」のではないということです。このとき日銀の政策金利は1.0%（その後、9月の会合で1.25%に引き上げ）。3%になったのは、市場で決まる10年国債の利回りです。

インフレ、原油高、中東情勢、円安、日本の財政への不安、日銀の利上げ観測。こうしたものが重なって国債が売られ、利回りが上がりました。2022年末には0.4%台だった長期金利が、ここまで上がってきています。30年続いた金利のない世界が終わろうとしている、という大きな変化だと私は受け止めています。

銀行は「金利で商売する会社」、不動産は「金利を払う会社」

銀行は、安い金利でお金を集め、それより高い金利で貸して、その差（利ざや）で稼ぎます。超低金利の時代は利ざやがほとんど取れず、苦しい時代でした。金利が正常化すれば利ざやが広がり、基礎的な利益が増えます。これが「金利上昇は銀行株に追い風」の基本です。

ただし、銀行は国債を大量に持っていて、金利が上がると国債の価格が下がり、含み損が出ます。ゆっくりした金利の正常化は銀行にプラスでも、急すぎる上昇は銀行にも危険です。

不動産は、巨額のお金を借りて物件を持つ商売です。100億円のビルを借入で買えば、金利1%で利息は年1億円、3%なら年3億円。それだけで利益が2億円消えます。さらに、国債で3%受け取れる世界になれば、配当利回り4%のREITの魅力は相対的に下がり、投資家のお金も離れやすくなります。

金利にはサイクルがある：上がり続けも、下がり続けもしない

米国の政策金利は、利上げ、据え置き、利下げ、据え置きを、平均すると5〜7年ほどで一周してきました。利上げは「階段でゆっくり」、利下げは景気後退や危機をきっかけに「エレベーターで急に」来ることが多く、利下げがすぐに株高を意味するわけではありません。

• 1980〜81年：インフレ退治で猛烈な利上げ。その後、利下げ
• 2004〜06年：住宅市場の過熱で、約2年で4.25%の利上げ
• 2007〜08年：住宅市場の崩壊と金融危機で急激な利下げ。その後、長いゼロ金利
• 2020年：コロナで再びゼロ金利
• 2022年以降：インフレで1年あまりに5.25%の利上げ

一方の日本は、1990年以降、利上げが1年前後で止まることを繰り返し、2008年から2024年までゼロ金利・マイナス金利が続きました。2024年にマイナス金利を解除してからの利上げは、バブル崩壊後で初めて長く続いている局面です。金利のある世界の一周を経験したことがない投資家が、日本にはほとんどいないということでもあります。

日本は40年前、金利と不動産で大きく失敗している

1986〜87年、日銀は円高不況を避けるために金利を大きく下げました。景気は回復しましたが、株と土地が上がり、銀行の融資が増え、土地を担保にまた借りて土地や株を買う、という循環が生まれました。低金利の時代に、不動産と銀行が一緒に膨らんだのです。

そして日銀は1989年5月から利上げを始め、公定歩合は2.5%から1990年8月には6%まで、わずか1年3か月で引き上げられました。その後、不動産と銀行は一緒に壊れました。金利を低くしすぎても、上げるのが遅れて最後に急に上げても危ない。そして、不動産と銀行は必ずシーソーのように逆に動くとは限らない。私はこの2つを、歴史から学んでいます。

アメリカも、同じような失敗を繰り返してきた

1980〜81年、FRBのボルカー議長のもとでFF金利は20%近くまで上がり、インフレは抑えられましたが、建設・住宅・製造業が大きな打撃を受けました。同じ時代、長期の住宅ローンを低い固定金利で貸していたS＆L（貯蓄貸付組合）は、預金金利が上がって逆ざやになり、多くが経営危機に陥りました。「金利が上がれば銀行は必ず儲かる」わけではない、歴史上の証拠です。

リーマン・ショックのあとには、金利だけでなく、金融機関の借金の大きさや住宅価格の過熱など、金融システム全体を見張る考え方が各国で強められました。

ウォーレン・バフェットは「外部要因で下がった株」をどう買ったか

「他人が恐れているときには貪欲に」という言葉は有名ですが、ウォーレン・バフェットがしてきたのは、不人気な業種を何でも買うことではありません。

• 1963年 アメリカン・エキスプレス：子会社が担保にしたサラダ油がほとんど存在しなかったスキャンダルで株価が急落。街の店でカードやトラベラーズチェックが使われ続けているかを確かめ、本業は壊れていないと判断して買いました
• 1990年 ウェルズ・ファーゴ：カリフォルニアの不動産不況で銀行株が売られる中、経営の質と収益力を分析し、一時的に損失が出ても生き残ると判断して買いました
• 2011年 バンク・オブ・アメリカ：金融不安が残る中、危機を乗り越える体力があると見て50億ドルを投じました
• 2020年 日本の総合商社：コロナ禍の最中に5社への投資を公表しました

いつも見ていたのは、株価を下げている原因が外にあるのか、中にあるのか、そして嵐が過ぎるまで生き残れるか、だと私は理解しています。1990年の彼は不動産不況の恐怖で売られた銀行を買い、2026年の私は金利上昇の恐怖で売られる不動産を見ている。方向は逆でも、やろうとしていることは同じです。

「一時的な逆風」と「壊れた会社」を見分けるために見ていること

• 財務が強いか：自己資本比率、有利子負債の大きさ、借入の返済期限が分散されているか
• 借金を管理できているか：固定金利の比率が高く、金利が上がっても利息が急に跳ね上がらないか
• 賃料を上げられるか：良い立地の物件があれば、インフレのときに賃料を上げられる。これが金利上昇へのいちばんの守りです
• 営業キャッシュフローが出ているか：利益は会計上の数字ですが、現金はうそをつきにくい
• 配当を維持、または増やせるか：逆風の中で増配できる会社は、経営陣が嵐を乗り切れると判断している証拠でもあります

反対に、借金が多すぎる、短期の借入に頼っている、立地が弱く賃料を上げられない、金利が上がっただけで配当が危うくなる会社は避けます。

まとめ：冬が終わるまで生き残れる会社を、決算で選ぶ

いつ春が来るかを当てたいわけではありません。春が来たときに生き残っている会社を、冬のあいだに探したい。金利が下がる局面はいつか来て、そのとき財務の強い不動産会社には、業績と株価の両方に追い風が吹く可能性があります。

ただ、今の長期金利3%は、景気が強いからだけではなく、インフレや財政不安などいろいろな要因が混ざっています。銀行株を「追い風だから安心」と思うのも、不動産株を「逆風だから全部だめ」と切り捨てるのも、私はもったいないと思っています。両方の決算を、ちゃんと読む。それが、私が考えるウォーレン・バフェットに倣った投資です。

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