老後資金で契約する前に知りたい6つの落とし穴｜ワンルーム投資・サブリース・仕組預金・ファンドラップと母の経験

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私は長いあいだ、銀行や証券会社、保険会社から勧められた商品なら安心だと思っていました。でも実際には、普通の預金だと思っていたら途中で解約すると元本割れする商品があり、30年家賃を保証すると言われても家賃が減る不動産投資があり、プロに運用を任せても老後資金を大きく失うことがあります。

私の母も、大切なお金を失いました。この記事では、50代・60代が老後資金で契約する前に知っておきたい6つの商品と契約の落とし穴を、母の経験と重ねて整理します。大事なのは、買うときの説明だけでなく、やめるときに何が起きるかを知っておくことだと私は考えています。

※この記事は私と家族の経験、公表資料をもとにした私の考えの記録であり、特定の金融商品を否定したり、すすめたりするものではありません。当ブログは金融商品取引業（投資助言・代理業）の登録を受けていません。文中の金額は仕組みを説明するための仮の数字です。内容は2026年10月時点のものです。契約の判断はご自身の責任でお願いいたします。

母が失ったお金：800万円の土地と、約8,000万円の老後資金

母は1980年（昭和55年）、「将来この地域は開発される、地下鉄が通る計画があるから値上がりする」と不動産会社に勧められ、800万円で土地を買いました。開発は進まず、人が住めるような土地でもなく、買い手も見つかりません。何十年も過ぎて、最後は、その土地を手放すためにさらにお金を払いました。

そして、老後のために用意していた約8,000万円を、証券会社に勧められた商品で運用し、ほとんど失いました。その中には、当時成長が期待されていたBRICs（ブラジル、ロシア、インド、中国）に関連する投資や、ファンドラップも含まれていました。母はお金を粗末にしていたわけではありません。人一倍働いて貯めたお金で、担当者を信頼していました。若くて優しい、しっかりした人だったと今でも言っています。

落とし穴1：ワンルームマンション投資は「手元にいくら残るか」

家賃収入でローンを返して、最後は自分の不動産が残る。そう聞くと魅力的です。でも大事なのは、家賃がいくら入るかではなく、手元にいくら残るかだと考えています。仮の数字で計算してみます。

項目	月額	年額
家賃収入	8万円	96万円
ローン返済	9万円	108万円
管理費・修繕積立金	1万5,000円	18万円
固定資産税など		8万円
差し引き		38万円の持ち出し

しかもこれは、1年中入居者がいて、予定外の修理もなかった場合です。退去すれば家賃が入らない期間があり、エアコンや給湯器の交換、原状回復、入居者募集の費用もかかります。ローン返済の一部は元本を減らしていますし、最終的な損益は売るときの価格で変わりますが、毎月お金が出ていく投資を老後も続けられるかは、自分で確かめておきたいところです。

もう一つの問題は、売りたいときに希望の値段ですぐ売れるとは限らないことです。ローンの残高より安くしか売れないこともあります。

持っているだけで責任が生じる不動産もある

母の土地のように、住んでいない山の土地でも、所有者として対応を求められることがあります。スズメバチの巣の駆除を頼まれる、大雨で斜面が崩れて土砂や倒木が隣の家や道路に流れ込む、放置された木が倒れて人や建物に被害を与える。そうなれば、伐採や撤去、斜面の対策にお金がかかるかもしれません。

そして怖いのは、自分が亡くなったあと、売れない土地が子どもや孫に相続され、管理の費用と責任を背負わせてしまうことです。母の土地と都市部の賃貸マンションは同じ商品ではありませんが、出口を考えずに買う怖さは共通していると感じます。国民生活センターは、過去に原野商法で土地を買った人に対して、売却費用などの名目でさらにお金を払わせる「二次被害」にも注意を呼びかけています。

落とし穴2：サブリースの「30年保証」は、30年同じ家賃とは限らない

サブリースは、不動産会社などがオーナーから建物を借り上げて入居者に貸す仕組みです。空室の心配や管理の手間が減る利点はあります。ただ、30年借り上げの契約でも、30年間ずっと同じ家賃が保証されるとは限りません。

最初の借り上げ家賃が月10万円でも、建物が古くなったり周辺の相場が下がったりして月8万円への減額を求められれば、年収入は120万円から96万円へ、24万円減ります。ローン返済や修繕費は同じように下がるとは限りません。私は契約書の保証期間の大きな数字より、小さく書かれた賃料改定の条件、解約の条件、修繕費の負担を読みたいと思っています。約束のように聞こえる言葉でも、将来の結果まで保証しているとは限らない。母が信じた「将来値上がりする」という言葉にも通じるところがあります。

落とし穴3：貯蓄型保険は「保障」と「お金を増やす」を分けて考える

死亡保障のように、残された家族の暮らしを支える保険は、必要な人には大切なものです。ただ、保障が必要なことと、老後資金を増やす商品として優れていることは、分けて考えたいと思っています。

たとえば一時払いの終身保険にまとまったお金を入れたあと、病院や介護で現金が必要になって解約すると、戻るお金が払い込んだ金額より少ないことがあります。国民生活センターには、銀行員に勧められて入ったあとで、途中解約で元本割れする商品だと知ったという相談も寄せられています。外貨建ての保険なら為替の影響も加わり、ドルで増えていても円高で円の受取額が減ることがあります。

私が契約前に確かめたいのは、1年後・3年後・5年後に解約したら円でいくら戻るか、途中でやめる費用はいくらか、保障と運用のどちらが主な目的か、の3つです。銀行の窓口で説明されたからといって、預金と同じ商品だとは考えないようにしています。

落とし穴4：仕組預金は「必要なときに引き出せるか」

仕組預金は、金利や為替などに連動する特別な条件が組み込まれた預金です。たとえば「満期延長型」では、契約によって銀行側の判断で預け入れ期間が延びることがあり、商品によっては最長10年程度になります。

70歳で、いつでも使えると思って預けたお金が、75歳で介護費用が必要になったときに満期前で、原則として途中解約できない。例外的に解約できても、費用がかかって元本割れするかもしれない。これでは老後のお金として困ってしまいます。円建ての満期延長型など、満期まで持てば元本が守られる商品もあるので、すべてが元本割れするわけではありませんが、問題は必要な時期に引き出せるかです。

金融庁は2026年7月30日、仕組預金のリスク説明などに関する監督指針の改正案を公表しています。古い時代の話ではなく、今も気をつけたい商品だと感じています。

落とし穴5：仕組債は「一番悪い場合にいくら失うか」

債券という名前でも、国債のような商品ばかりではありません。仕組債には、株価指数や特定の株価が条件を満たすかどうかで受け取る金額が変わるものがあります。普通の債券より高い利率が魅力に見えても、一定の株価を下回ると元本が大きく減る条件（ノックイン）が付いている商品もあります。条件を満たすと予定より早く終わる「早期償還」もあり、うまくいけば早くお金が戻る一方で、株価が大きく下がれば想定外の損失を抱えることがあります。

こういう商品を見ると、私は「一番良い場合の利率」より「一番悪い場合にいくら失うか」を確かめたいと思います。日本証券業協会も、仕組債は条件によって参照する株価などの動きから損失が出る可能性があると説明しています。

落とし穴6：ファンドラップは「任せる費用」と「商品の費用」の両方を見る

ファンドラップは、金融機関などに資産の運用や管理をまとめて任せる仕組みです。プロが運用してくれると聞けば安心感がありますが、運用を任せることと、損失を防いでもらえることは別です。母の場合も、リーマン・ショックで世界中の株価が大きく下がり、大きく値下がりしたところで売却して、約8,000万円のほとんどを失いました。

ただ、ファンドラップそのものが母の損失をすべて生んだと決めつけているわけではありません。何にいくら投資し、いつ売ったかで、損失の原因は変わります。そのうえで私が気になるのは費用です。運用を任せる報酬に加えて、中で買う投資信託の費用もかかる場合があります。

年間の費用が合計1%なら、1,000万円で年10万円、8,000万円なら年80万円。2%なら8,000万円で年160万円です（一般的な計算例で、母の契約の料率ではありません）。金融庁の過去の分析でも、投資一任の報酬と投資信託の費用を合わせた負担が取り上げられています。専門家に任せる価値を感じる人もいるので、すべてが悪い商品だとは思いませんが、毎年いくら払って何を受けられるのか、自分で低コストの投資信託を買う場合と何が違うのかは、比べたいと思っています。

契約する前に、私が必ず確かめる3つの質問

6つは同じリスクではありません。値下がりで損をするもの、途中解約で損をするもの、毎年の費用が積み重なるもの、思った時期にお金を使えなくなるもの。それでも共通しているのは、買うときの夢ばかり見て、やめるときの現実を想像しにくいことだと感じています。

1. 明日やめたら、いくら戻りますか？
2. 5年後に生活費や介護費が必要になったら、いつ現金にできますか？
3. 私が払う費用は、最初から最後まで合計でいくらですか？

この3つに納得できなければ、急いで契約する必要はないと私は思っています。銀行だから、大きな保険会社だから安心と決めつけないこと。同時に、金融機関を一律に悪者にしないこと。同じ商品でも、合う人と合わない人がいます。

まとめ：私が資産づくりの土台にしていること

私は48歳から投資を学び始め、5年で資産1億円になりました。これは30年の会社員生活で貯めた2,000万円のへそくりがあったからで、誰でも同じ金額になる話ではありません。コロナ禍の暴落からの回復という相場にも恵まれました。

土台にしているのは、eMAXIS SlimのS＆P500やオルカンのような手数料の低いインデックス投資で、今は老後に受け取るお金を考えて日本の高配当株にも投資しています。どちらも値下がりや減配はあります。それでも、1,000万円を投資するとき、年間の費用が1%なら10万円、0.1%なら1万円で、差は年9万円です。同じ市場に投資するなら、コストの低さは私にとって大きな基準です。何に投資し、いくら払い、必要なときに使えるか。母の時代にはできなかったことを、今の私たちは自分で調べて確かめることができます。

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